Sinan Tekin: Suadiye, Bağdat Caddesi’nin cazibe merkezi konumunda
Bağdat Caddesi, 2012 yılında yapılan bir araştırmaya göre “Dünya’nın En İyi 4. Alışveriş Caddesi” seçildi. Araştırmanın mekanlarda; görünüm, atmosfer, yayalarla olan temas ve karşılama gibi kriterler üzerinden ilerlediğini görmekteyiz. Bu kriterleri olumlu anlamda karşılayan Bağdat Caddesi, hem yerli hemde yabancı birçok insana hitap ediyor. 14 km boyunca uzanan Bağdat Caddesi’nde yer alan butikler, dünyaca ünlü markalar ve restoranlar insanlara birçok açıdan hizmet alma imkânı sağlıyor.
Bağdat Caddesi’nde boşluk oranlarını değerlendirdiğimizde, eski binaların bu oranda en büyük paya sahip olduğunu görmekteyiz. Cadde ve paralel lokasyonlarında yeni binalarda bulunan mağaza ve dükkanlara yoğun talep olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz. Yeni bir yer açılışı yapmak isteyen işletmeci ya da firmaların öncelikli tercihi, kentsel dönüşüme gitme riski olamayan yapılardan yana oluyor.
Bağdat Caddesi’nin en gözde lokasyonu olan Suadiye’de ise yoğun kiralama talebi ile karşılaşmaktayız. Bu lokasyonda yer alan dünyaca ünlü markalar, özellikle cadde üzerinde komple tek bir binada bulunmayı tercih ediyor. Bu markalar arasında Louis Vuitton, Beymen, Vakko, COS, H&M, Chanel gibi dünya devleri yer alıyor. Yine yerli ve yabancı sermayeli birçok bankanın da tercihi bu lokasyonda konumlanmak. Bu noktada hâlihazırda danışmanlık verdiğimiz bankalar bulunuyor. Suadiye, mevcut marka karması ile Bağdat Caddesi’nin cazibe merkezi konumunda. Bu açıdan gelen talepleri karşılamakta güçlük çekiyoruz. Markaların öncelikli tercihi hâline gelen Suadiye bölgesinin önümüzdeki günlerde daha hareketli hâle geleceği bir gerçek.
Ofis piyasasından söz etmek gerekirse; İstanbul Anadolu Yakası’nın, yeni ofis arayışında olan firmaların etkisiyle talep açısından hareketli bir dönem geçirmekte olduğunu söyleyebiliriz. Kapanan işlemleri değerlendirdiğimizde, çoğu bütçe odaklı gerçekleşmekte. Firmalar, kullanılan ofis alanını küçülterek azalan bütçeyi tutturmaya çalışma eğiliminde. Buna ek olarak birçok firma, düşen kira rakamları dolayısıyla daha nitelikli A sınıfı ofis binalarına geçmek için taşınmayı değerlendirme amaçlı çalışmalarını yoğunlaştırdı. Talepler 350 ila 2.000 metrekare arasında değişiklik göstemekte. Özellikle 2020 senesiyle birlikte daha yoğun kiralık ofis talepleriyle karşılaşacağımızı ön görmekteyiz.
Batı Ataşehir ve Kartal gibi gelişmekte olan olan lokasyonlarda teslim edilen ofis projeleri ile bölgedeki stok oranı belirgin şekilde büyüdü. Buna karşılık, Altunizade bölgesinde stok artışı sınırlı kaldı. Özellikle Ümraniye ve Kozyatağı iş alanlarında kapanan kiralama işlemleriyle birlikte bu bölgelerdeki konut stok oranlarının düştüğünü görmekteyiz. Kiralama rakamları değerlendirildiğinde; Türk Lirası üzerinden kontrat yapılması, yeni yapılan projelerin teslim edilmesi ile oluşan stok fazlalığı ve alternatif çokluğu sebepleriyle kira rakamlarında yüzde 8 ila 10 arasında düşüş yaşandı. Bu rakamlar, bazı bölgelerde yüzde 15 oranlarını gördü.
Orta ölçekli bazı ofis kullanıcıları, mimari ihtiyaçlarının karşılandığı ve finansal olarak daha verimli olan bu bölgelerdeki ofis alanlarını tercih etmeye başladı. Kiralama işlemlerini tamamlayan bu firmaların gelecek çeyreklerde yeni ofislerine taşınmasıyla birlikte gelişmiş ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının artması gündeme geldi.
Sinan Tekin
Ticari Gayrimenkul Broker / OFİS 216 GAYRİMENKUL
